城投手里的土地库存：挑战与机遇并存的未来之路

当前趋势分析

城投拿地占比逐年攀升，但开发效率低

近年来，城投公司在土地市场的角色日益凸显，尤其在三四线城市，几乎成为土地市场的主要买家。据CRIC数据显示，2021年以来城投拿地的占比一直处于高位，2024年更是高达64%，达到了近五年的高点。然而，与拿地热情高涨形成鲜明对比的是，城投公司的开发效率却普遍偏低。从2021年至2024年，重点30城城投拿地项目的开工率逐年下滑，2024年更是降至8.5%，远低于其他类型企业。

土地库存积压，盈利压力增大

由于开发意愿低、开发周期长，城投公司手中的土地库存不断积压。截至2025年第一季度，城投自2021年以来所拿土地待开发建面积累约3.6亿平方米，待开发地块数量超4200宗。这些闲置土地不仅占用了大量资金，还增加了城投公司的盈利压力。尤其是在当前房地产市场低迷的背景下，城投项目的溢价率普遍偏低，盈利空间被进一步压缩。

政策引导与市场化合作并举

面对土地库存积压的问题，多地政府开始出台政策引导城投公司加快土地开发进度。例如，湖南、安徽等地将城投土地开发进度纳入政绩考核，明确“拿地三年内未开工项目扣减下年度土地指标”。同时，城投公司也在积极探索市场化合作路径，通过引入社会资本、与专业机构合作等方式，提升项目开发效率。

未来发展方向预测

专项债收储成为重要途径

随着财政部明确允许专项债用于土地收储，城投公司手中的闲置土地有望得到盘活。今年以来，各地土地收储工作推进迅速，其中城投是此次土地收储的主要对象。通过专项债收储，不仅可以缓解城投公司的债务压力，还能在一定程度上化解土地库存压力。然而，与城投的土地库存相比，当前的收储规模仍然有限，未来仍有较大增长空间。

保租房市场迎来发展机遇

在“房住不炒”的政策导向下，保租房市场迎来发展机遇。城投公司凭借其土地资源和资金优势，纷纷布局保租房市场。通过开发运营的租赁社区，城投公司不仅可以盘活存量土地资产，还能获得稳定的租金收入。据统计，今年一季度地方国企系品牌占到的租赁市场份额已经提升到了15.12%。未来，随着保租房市场的进一步发展，城投公司在该领域的布局也将不断深化。

市场化合作成为常态

面对土地开发效率低下的问题，城投公司需要积极探索市场化合作路径。通过与专业机构合作、引入社会资本等方式，城投公司可以提升项目开发效率、降低开发成本。例如，浙江温州某县级城投与知名代建企业合作，成功盘活了多个存量土地项目。未来，市场化合作将成为城投公司盘活土地库存的重要途径之一。

数字化转型助力高效运营

在数字化转型的大趋势下，城投公司也需要积极拥抱新技术、新模式。通过数字化转型，城投公司可以实现土地资源的数字化管理、智能化决策和精细化运营。这不仅可以提升土地开发效率，还能降低运营成本、提高盈利能力。未来，数字化转型将成为城投公司提升竞争力的关键要素之一。

影响因素分析

政策因素

政策因素是影响城投公司土地库存盘活的关键因素之一。政府出台的相关政策将直接影响城投公司的土地开发进度、融资成本和盈利模式等方面。因此，城投公司需要密切关注政策动态，及时调整发展战略和业务模式。

市场因素

市场因素也是影响城投公司土地库存盘活的重要因素之一。当前房地产市场仍处于深度调整期，市场需求不足、房价下行压力较大等问题仍然存在。这将对城投公司的土地开发和销售带来一定挑战。然而，随着保租房市场的兴起和数字化转型的推进，城投公司有望在新的市场环境中找到新的增长点。

自身因素

城投公司自身的资金实力、开发能力和管理水平等也是影响其土地库存盘活的重要因素之一。资金实力雄厚的城投公司可以通过融资拓展、合作开发等方式加快土地开发进度；而开发能力强、管理水平高的城投公司则可以通过提升项目品质、降低开发成本等方式提高盈利能力。

应对建议

加强政策研究，把握政策机遇

城投公司应加强对相关政策的研究和分析，准确把握政策导向和市场趋势。通过积极参与政策制定和争取政策支持等方式，为土地库存盘活创造有利条件。

探索多元化融资方式，降低融资成本

城投公司应积极探索多元化融资方式，包括专项债、银行贷款、股权融资等，以降低融资成本、提高资金使用效率。同时，还可以通过引入社会资本、与专业机构合作等方式拓宽融资渠道。

加强项目开发管理，提升开发效率

城投公司应加强对项目开发的管理和协调，确保项目按时开工、按时竣工。通过优化开发流程、提升开发能力等方式提高开发效率；同时还可以通过与市场化企业合作等方式引入先进的管理经验和技术手段。

布局保租房市场，拓展新的增长点

城投公司应积极布局保租房市场，通过开发运营的租赁社区获得稳定的租金收入。同时还可以通过与专业化运营机构合作等方式提升项目品质和运营效率；从而在新的市场环境中找到新的增长点。

推进数字化转型，提升竞争力

城投公司应积极推进数字化转型工作，通过数字化管理、智能化决策和精细化运营等方式提升竞争力。同时还可以通过引入新技术、新模式等方式创新业务模式和服务方式；以满足市场需求和提升客户满意度。

Q&A（常见问答）

Q1：城投公司如何平衡土地开发与债务压力？ A1：城投公司可以通过多元化融资方式降低融资成本；同时加强对项目开发的管理和协调，提高开发效率以降低资金占用时间；还可以通过布局保租房市场等方式拓展新的增长点以增加收入来源；从而平衡土地开发与债务压力。 Q2：城投公司如何提升项目开发能力？ A2：城投公司可以通过与专业机构合作、引入市场化企业等方式引入先进的管理经验和技术手段；同时加强内部培训和团队建设以提高员工的专业素质和工作能力；还可以通过优化开发流程和创新业务模式等方式提升项目开发能力。